あなたは賃貸派？それとも住宅購入派のどちらでしょう？
以前私もマンション暮らしでしたが、今や不動産の中古市場も大荒れ模様。最近のマンション事情はどうかと気になってましたが、現状どんな感じでしょう？
2015年に入り、昨年から世間では、中古住宅、中古マンションの空きが急増！500万未満の中古マンションも溢れかえっているぞ！とも言われてます。
ここではその中古マンションに絡んで新築マンションのお話しです。
今の新築マンションは買うべきではない！とも言われますが、さてその理由はなんでしょうか？
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価値暴落のニュース
参考となるニュースは以下ですが、
- 今は新築マンションを買うべきではない 過去の同クラスの5割高、将来価値暴落のリスク
http://news.livedoor.com/article/detail/9772846/
マンションを購入するときに何を重視するかは人それぞれ。
大きな要素として一番に来るのはその価格。
予算に見合う価格内で物件を選ぶことになりますね？
そして場所！
不動産は言うまでもなく大事な資産です。
将来的になんらかの事情で売却する、ということも考えに入れるのは非常に大切なことで、その場合に重要となってくるのが「どの場所にある物件か」。
私もマンション購入時は言うほど真剣に考えてませんでしたが（将来本当に売却することになるといった実感が当時はあまりなかったため）、それでも将来的に売れる！と考えられるエリアを中心に検討しています。（つまりは人気なエリアで交通の便の良い所）
結果的にその時の判断は正しく、早期退職を考え海外に移住するぞ！となった時、希望額よりも多少低かったもののすぐ買い手がついて、物事がスムーズに進んでいます。
では、最近の事情はどうでしょう？
購入した途端に価値は2割減
一般的に、
- 新築マンションを購入すると、その価値はまず2割は下がる
と言われます。
これは開発元のコストが新築マンションに上乗せされるため。その分、販売価格が高めになっている、ということですね。
中古物件はこの開発元のコストがない分、
- 基本はまず2割安、
- あとは築年数や状態に応じて価格が下がる、
というのが基本です。
人気不人気の影響を受けやすい
不動産の将来的に売却の可能性を考える場合、その売却価格（中古価格）については、やはり立地条件、特に
- エリアの人気不人気の影響が非常に大きい
という結果です。
具体的に見てみると
首都圏の中古マンションでは2000年の物件で見ると、
- 中古価格は全エリア平均19%減
計算を簡単にするために、新築価格が5000万だったとすると、中古価格はその19%、約1000万減の4000万。
さすがに首都圏というところか、平均でみると意外に下落さが小さいな、という感じもしますが、細かく地域で見れば、千葉の稲毛区では50%減ともなっています。
5000万だった物件が今では2500万！ということですね。
こうなると何らかの事情で売ろうと思った時も
- 借金が残るだけで
- 売るに売れない状態
にもなりかねません。
逆に都心エリアの千代田区や文京区などでは5%増にもなっていて資産価値がプラスになってます。
いやいや、こちらはさすがというか逆に少し驚きな感じもありますね。
新築マンションは買いなのか？
そんな中で、では新築マンションは買いなのかどうなのか、となりますが、結論としては、
- 新築マンションは今は買いではない
建築費が高騰していて、2011年の東日本だ震災前の20%~50%増の工事費になっているとか。
下落リスクが非常に高い
こうなると、最初に見てきた「新築マンションには開発コストが上乗せされ割増になっている」の程度が非常に大きく、中古になった途端にその価値も2割どころか更に下がる、というリスクも大きいわけです。
いつの時代もそうですが、程度差もあることから、今の時期にマンションの購入が必要な人は、
- 将来的に価格の下がりにくいエリア（人気エリア）
- 購入したいマンションのエリアにある中古マンションの価格
をじっくり調査してからの購入が必要です。
中古市場の調査も忘れずに
加えて、今の中古市場。
空き室も目立つとのニュースも多く、中古マンション、中古住宅の先行きは今まで以上に不透明。
どれほど新築にこだわるのか、中古住宅を購入し、そのリフォームや維持費などと天秤にかけ、将来的ローンも考慮した上で一番賢い選択をしたいもの。
将来的に「マンションの価値が下がり残ったのはローンだけ」というのは、最も避けたいところです。
まとめ
- 中古住宅、中古マンションの空きが急増し、500万未満の中古マンションも多い
- 新築マンションを購入すると、その価値はまず2割は下がる
- エリアの人気不人気の影響が非常に大きい
- 下落リスクが非常に高く、新築マンションは今は買いではないと言える
- 購入が必要であれば、価格の下がりにくいエリアとそのエリアの中古マンション価格を必ず調べるべし！
あなたのマンション選びはどうですか？
受託も住む場所も「縁」というものがあると思いますが、それでもこういった状況を踏まえ、将来を見越して慎重に判断を進めましょう。
今後を考える
住宅購入、夢が膨らんで楽しいですね！
それでも高まる鼓動を抑えつつ、大きな買い物だからこそ冷静に見極めたいのが「住宅ローン」。
私の場合は全て不動産屋さん任せみたいな感じでしたが、それでも今から思えばまぁ普通だったかと思います。ただ、銀行は不動産屋さんがすすめるところではなく、自分が会社で利用している銀行に変えてもらうといった手続きをしています。
良かったのかどうか分かりませんが、その後、はじめに勧められた銀行は統廃合でなくなり、私が選択した銀行は今でも健在です。（ミとかスとかつく名前）
周りを見れば、借り換えをしている人、繰越返済をかなりしている人もいましたが、私の場合は繰越返済は一度のみ。結局借り換えも仕事の忙しさを理由に銀行相談など一度もせずに来てしまいました。（随分損をしている気がします）
これからマンション購入される方、既に住宅ローンで返済している方、といろいろな方がいるでしょうが、購入時も購入してからも、ローンの相談は機会を作って定期的にすることをおすすめします！
他の記事でもありますが、一番怖いのが住宅ローン破産。
誰も住宅購入時に考えもしていないことですが、現実には年々増えていっているのが恐ろしい。事例を調べてみても「まさか私が」といった方ばかりです。
先行き不安な世の中です。
景気がよくなる、と言われつつも上がらない給料。それでもあがる税金や各種保険料で、それに加えて住宅ローンではギリギリの家計をやりくりするだけで、中々生活は大変です。
こうした状況では、会社の給料だけに依存して他は何も考えない、現状維持だけでは後々つらい状況になるのも十分予想されるでしょう。
将来を考え、少しでも経済的に安定する方向にもっていくには、新たな収入源を考える必要性もますます高まっていると思います。
現在私は自分の体験を通し、こうした先を見越して何かしなければ、と考えている人向けに無料のメールマガジンを配信しています。
詳しくは以下をご覧ください。
