魅惑的なマンション投資。
今、このマンション投資がサラリーマンの副業として熱い注目を浴びているようです。
マンション投資は大きなお金が動くもの。
一家の主、というよりお城の主になるような気分でしょうか。凄いですね～。
サラリーマンが簡単に出来るものではないとも思いますが、投資する人はするんですね。一体どんなことになってるんでしょう。
私も少し興味がありますので、どういったものかちょっとだけ見てみましょう。
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マンション投資
言葉だけは知っているマンション投資。
私などには全く縁がないと思ってますが、それでも最近ではサラリーマンの副業として熱い視線が注がれているのだとか。
- サラリーマンの副業が増加？需要が過熱する都内ワンルーム投資用マンションの選び方、3つのポイント
http://zuuonline.com/archives/48091
こちらの記事では、サラリーマンたちのその熱い視線に動かされ、どういったマンションが投資に向いているか解説しています。
なぜマンション投資なのか？
マンション投資ともなれば、大きなお金が動くでしょう。
最低限でも何百万、普通で言っても数千万は軽くかかるといった大型投資。
それでも中古ワンルームマンションの流通が活発で、平均価格は前年比12%の約1,100万円。すごいですね～。こういったお金を投資用に使うんですね。
もちろん低金利のこの時代、ローンを組んでマンションに投資して、差額を利益にしていく、ということもありますが、これほど大金がかかるとなると私などにはとても手が出そうにもありません。
人気の秘密
人気の秘密は以下の様なものにあるようです。
- 長期にわたって安定した家賃収入を得ることができる
- この長期に渡る家賃収入は、個人の年金として利用できる
- 一棟のマンションであれば土地が残る
- 特に東京23区内では、厳しい建築基準のため需要に供給が追いつかない状態となっている
- 団体信用生命保険が掛けられていれば、万が一の時にも家族は安心
ちょっと最後の項目はムムムとも思いますが、ハイリターンは期待できないにしても長期的な安定収入源として期待できる、といったところから人気のようですね。
不安定なこの時代を代弁しているかのようですが、特に最後から2つ目の、需要に供給が追いつかない状態となっていることが、大きな追い風となっているのでしょう。
どんなマンションがオススメか
自分が住むのではなく、あくまで投資。
そうなれば、自ずとお客さん視点に立たないといけません。借り手がすぐつくようなマンションでなければ大きな投資が逆に負債になって返って来てしまいます。
ベストは都内
人口の流通が多く、単身世帯が増加している都内がまず第一候補。
価格さえ考えなければ、それはそうですね。
更に２３区内の場合には、ワンルームマンションの厳しい建築規制が有り、需要は高まっているのに供給が追いつかないといった、売り手市場。ワンルーム投資にはもってこいの状況が訪れているとか。
立地が基本
マンション投資には空き室リスクがつきものです。
これを回避するには、近くに買い物ができる商店街が発達していることが第一条件。
ワンルームマンションは、何も男性の単身者だけではなく、女性や高齢者もお客様。そういう方々にとって近くに商店街はなくてはならないものなんですね。
したがって、最寄り駅からマンションまでの道に人通りがあり商店街があることが重要となってきます。
いくらで貸し出すのか
借りる側からしてみれば、場所が良くて気に入っても、高ければ借りません。10万を超える物件は、とたんに入居希望者が減るそうです。
ということから、立地は勿論良い所に越したことはありませんが、賃料も10万円を切っても利益がでるところ、が大切となって来ます。
そして間取り
最後は間取りですが、借りる側からしてみれば、勿論使い勝手が良いに越したことはありません。逆に言うと使い勝手の悪い、変わった間取りは入居希望者が減るということにつながります。
設備は替えが効きますが、間取りの変更はできないため、ここを見誤ると取り返しの付かないことになるようです。
回収期間ってどのくらい？
以上、色々と、どういったマンションがいい、という説明がありますが、私はマンション投資には性格上向いてません。というのも、マンションに投資したとして、投資した資金が回収できるのに、一体何年かかるというのでしょう？
例えばこちら。
- 失敗しない不動産投資には投資シミュレーションが不可欠
http://allabout.co.jp/（実際の記事はリンク切れになりました）
こちら、投資回収の例がありますが、ここでは、
- 年収1,000万円の会社員（45歳）
- 8,000万円の1棟マンションを購入
- 年間の満室想定家賃は720万円、
- 表面利回りは9％
自己資金で必要となるのは、
- 頭金は1割の800万円
- 諸費用が約450万円
- 頭金と合わせて投入する自己資金は約1,250万円
普通に計算すると、自己資金の回収年数は１７年目。
これは常に満室想定です。
これは理想すぎるので、5%ぐらいの空室率だったとすると、自己資金の回収年数は25年。
そうか、25年か。それまで当初の想定通り、平穏無事に過ごせるものなんでしょうか。
果たして投資に向いているのか？
マンション等に投資をする人がいるのは知ってますが、25年とかかかるものに投資をするのは期間が長過ぎるような気がしますが、どうなのでしょう？
普通に考えて、購入した時は良くても、周りの環境が変わり、入居者が全然入ってくれない、とか、管理が大変とか、修繕費用が予想以上にかかる、等々、思わぬことに対するリスクが大きすぎるような気がします。
私などには、どうもバブルな感じで、慣れない人達が甘い言葉に誘われて、あせって投資しているようにしか見えません。
まとめ
実は私の知り合いが以前マンション投資をしてました。え？マンション投資？すごい~、と当時思ったものですが、結構、幅広い年齢層でやってる人はやってるんですね。
学生の頃、知り合いの両親はマンションのオーナーでした。そのマンションの最上階に住んで賃貸マンション経営です。
最上階だけ特別仕様の玄関などになっていて、何度かおじゃましたことありますが、最上階でエレベータの扉が開くと、目の前が一風変わった雰囲気だったのを今でもよく覚えてます。
ここでは書ききれてませんが、それでも色々と調べてみると失敗談が失敗談というレベルに終わらずに、人生を投げ出すような大きなものにつながるケースも多そうです。投資額が大きいだけに、先行き不透明、ローンも組み安い時期とはいえ、簡単に手出しが出来るようなものではありません。個人の感で投資するものではなく、専門家に相談しながら、という形で進めるべきものです。
今後を考えれば
マンション投資も良いかもしれませんが、やはりその根底にあるのは、会社には頼れない、会社に全てを依存して生きていくのはリスクが大きいという心理でしょう。
一生懸命働いても中々上がらない給料、それでも毎年１つづつ歳を重ねて老後に備えてどうのこうの、といった話も聞くようになってきます。ローンの支払なども考えれば、このまま行ったらどうなるのだろう、と考えているのは、あなただけではありません。
私は早期退職して今は海外に暮らしてますが、そうしたところから見えるのは、いや、会社以外に新たな収入源を考えればいいのでは？ということ。会社に全て依存して生きていくのは今もこれからもリスクが大きいと思います。
現在私は自分の体験を通し、こうした先を見越して何かしなければ、と考えている人向けに無料のメールマガジンを配信しています。
詳しくは以下をご覧ください。
