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ローンといっても色々とありますが、大きいものといえばなんと言っても、車や住宅のローンです。

男の120回払い、360回払い!なんて聞いたことありますが、住宅購入などで35年のローンともなれば、120回、360回どころか、12ヶ月x35年=420回払い、ということになりますね。うぉ、420回...回数が多すぎてよく分からなくなりますが、住宅購入は正に一生に一度の大きなお買い物。

ここではこの大きなお買い物である住宅ローンの目安とはどれほどか、また、忘れてはならない購入後の費用についてなどを見ておき、ローンは慎重に組んでいきましょう。

簡単に考えるのは危険がいっぱい

雑誌やニュースを見てみれば「住宅破産」「貧困老後」などの文字が踊る昨今、住宅購入では、その金額が大きいだけに慎重に慎重を重ねないと後が大変です。どうせならこれぐらい、とか、後でなんとかなる、というのはこの住宅購入に限ってはもの凄く危険なこと。

ではローンの目安に行く前に、住宅購入といったらまず頭金が必要になると思いますが、これは運動に例えれば準備運動にあたるもの。

準備運動もなしに運動すれば身体も故障する、ということにもなりますが、住宅購入では頭金が用意出来ていない(準備運動なし!)では先々が心配でなりません。ということから、まずは頭金はどれほど用意するものか見てみましょう。

頭金はどれぐらい?

一般に頭金は「住宅購入価格の20%」は用意するべし、などと言われます。

これは民間の金融機関の融資限度額が、住宅ローンの場合では物件価格の80%までの場合が多かった、ということに由来しているようです。今ではその状況も変わってきているようですが、何事もギリギリだとうまくいかないもの。

住宅購入は、購入後どうなるかをしっかり考える、つまりローンの返済がどうなるかをしっかり考え、何年、何十年と渡るローンのある生活を考えるなら、20%とは言わず、例えば、25%とか30%ぐらいを頭金として用意する、と考えたほうがよいと言われます。

参考までに用意する頭金から逆算した物件価格を見てみましょう。

1)頭金が20%の場合

頭金の割合 頭金(万円) 物件価格(万円)
20% 100 500
200 1000
500 2500
1000 5000

2)頭金が25%の場合

頭金の割合 頭金(万円) 物件価格(万円)
25% 100 400
200 800
500 2000
1000 4000

3)頭金が30%の場合

頭金の割合 頭金(万円) 物件価格(万円)
30% 100 333
200 667
500 1667
1000 3333

 

25%の頭金となれば、4000万の物件で頭金は1000万円、30%ともなれば約3300万の物件で頭金は1000万ほど用意する、ということになりますね。

これは前もって結構な準備が必要です。逆に言えば、1000万円を準備できる人が、3000万や4000万といった物件を購入できるとも見ることが出来ます。

これから見ると、私の場合は(私も4000万ほどのマンションを新規購入してますが)結構「無謀」な領域に入っていたようです。

月々の支払の目安:年収の比率で考えると

年収の25%を目安にすると危険

月々の支払ですが、一般的には年収の1/4程度(つまり25%)が目安、と言われていますが、これは結構厳しい数字。

というのも消費税は上がるし、今後、厚生年金、健康保険、介護保険などの保険料も上がっていくでしょう。何より給料がどれほど上がっていくかといえば、あまり期待できないのもまた現実。

変動しやすいボーナスは頼りには出来ない(というかしない方が良い)ので、年収の25%というより、20%を1つの目安にする、ということが言われてます。

(年収に対する20%の月額)

 割合 年収(万円) 年額(万円) 月額(万円)
20% 300 60 5.0
500 100 8.3
800 160 13.3
1000 200 16.7

上の表から見ると、年収が500万の場合、20%は年100万。月で割ると約8万円が月々の支払の目安、ということになりますね。

同じく年収800万では月約13万、1000万では約16万が目安となります。

ざっくりとした見方

月々の支払いの目安として、家賃から考えてみると、

  • 賃貸住宅にお住まいの方の1つの目安
    住宅購入のための毎月の貯金額+賃貸料
  • 賃貸ではない方
    住宅購入のための毎月の貯金額+α

賃貸で暮らしている人では、一ヶ月の賃貸料と住宅購入のために毎月貯金する額を合計したものを1つの目安としてみよう、というもの。

賃貸では毎月の賃貸料を払いつつ、住宅購入のための毎月の貯金をしていたら、住宅購入しても、その合計額が月々のローンと同じぐらいであれば、毎月の給料から引いてもやっていける(賃貸の時と同等の生活はできる)ということで、これを目安にする、ということになります。

賃貸ではない方ではむずかしく、ものすごく乱暴ですが、親などにお世話になっていたり、食費などを家に入れていたりする場合には、+αとして計算してみようというものです。

ただし、これはあくまで大雑把な目安。

以下に見られるように、ローンに加えて生活にかかってくる経費を頭に入れておく必要がでてきます。

忘れがちな経費の上乗せ

住宅価格がそれなりにしても「お!これならローン組んでもよさそうだ!」と思っても、簡単に考えるのは間違いのもと。実際にはローン以外にも経費がかかってきますので、それを忘れずにトータルで考えましょう。

マンションを購入すれば、ざっと以下の経費がかかります。

  • 管理費・修繕積立金
  • 駐車場
  • 固定資産税・都市計画税
  • 団体信用保険
    などなど

私などもマンション購入してから「結構経費ってかかるもんだな..」と思ったものですが、ざっくり月平均5万~6万ぐらいでしょうか。

一戸建てでは車が家の敷地内に止められれば駐車場代は必要ありませんが、それでも家の修繕のために蓄えておくとなると、月平均3万~4万は必要でしょう。

勿論、物件や条件などによって変わりますが、ローンの月々の支払に加えて、5万ぐらいは経費として掛かる、つまり実際の月々の支払いは、

  • 実際かかる費用:ローンの月々の支払+5万円

と考えて、

  • そもそもこれに耐えられるか、
  • 耐えられるだけでは生活もぎりぎりになりどこかで破綻しかねないので、余裕を持った生活ができるか(今まで同等の生活ができるか、貯金できる生活ができるか)

を必ずシミュレーションしておくことが重要と分かります。

なんだかこう考えてくると、余裕がなければ賃貸のほうが良さそうな気もしますが、それはまた別のお話し。

家庭を支えて人生を楽しむ

給料や年収とローンの支払を天秤にかけて、なんとかなるぞ、という金額でも、まだちょっと待って下さい。

これから生活していくには、生活費は勿論、自分たちのお小遣い、子供の教育費、車の買い替え、季節の旅行などなど、家庭によっても違いますが、かかってくる費用は様々。これらも勿論考えて、慎重な計画が必要です。

家庭の費用 
= 住宅ローン + 住宅の経費 + 生活費

新たな住宅で生活スタートした直後は全てが新しくて新鮮、正に1つの大きな夢がかなった瞬間だと思いますが、それはあくまでスタートにすぎません。住宅を購入した意味は、そこでの生活が以前に比べて「より楽しいもの」「より快適なもの」になる、つまりは「普段の生活の質の向上」というところにあります。

結構ぎりぎりだけど思い切ってローンを組んで住宅購入、でも予想以上にローンがきつい、他にもこんなにお金がかかってローンが苦しい、払えない、などとなれば、一番の目的であるはずの「普段の生活の質の向上」など実現できるわけもなく、ローンのために「質が以前より落ちた」となれば、何のための住宅購入だったのかも分からなくもなってしまいます。

なんとかなるさ、というその場の勢いに流されることなく、購入を考えている住宅、マンションの営業マンともとことん話をして全て納得した上でYes/Noの決断をしましょう。

引く必要があると感じた時は、思い切って引くことも物凄く重要なことです。

まとめ

人生の中で最も大きいと思われる住宅ローンを少し見てみましたが、慎重には慎重が必要です。

上で見てきた目安は、購入する物件、個人の収入、その他もろもろの条件によって異なります。一時の駆け込み需要などに惑わされることなく、自分や自分の家庭にとって適正な額はどれほどか、あせらずじっくりと検討しましょう。

また、住宅ローン関連で世間をにぎわすニュースの一つが「住宅ローン破綻」やそれに関連しての「老後破産」です。

住宅購入当初は誰もが想像してないと思いますが(実際自分の身に起こると分かっていれば購入などしませんので)、でも現実には「住宅ローン破綻する人」、退職後にローンが払えず「老後破産する人」は年々増加しています。

自営業でもサラリーマンでも、今は良くても1年後はどうなっているかわからない。本業や会社への依存度が高い、全てをそこに頼った生活をしているほど、知らず知らずにそのリスクも高まってきているように思います。

時代の流れとともに副業も会社から認められるケースが増えている現在、今後しっかりと経済的な安定を求めるのであれば、本業、会社以外にも収入源を得ていくことがより重要になっている、と言えるでしょう。そのためには少しでも早く行動を起こし、1年後というより5年後10年後の未来を見据えて活動していくことが何より大切なことになりますね。

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